Quitar todas as parcelas de um imóvel não basta para que o comprador seja reconhecido como proprietário. Enquanto a transferência não for registrada na matrícula, o bem pode continuar em nome do antigo dono, mesmo com contrato de compra e venda e comprovantes de pagamento.
A escritura definitiva e o registro são etapas necessárias para formalizar a propriedade. Sem isso, o comprador pode ter dificuldades para vender o imóvel, obter financiamento ou usá-lo como garantia. Também fica exposto a problemas relacionados a eventuais dívidas do proprietário que ainda aparece no registro.
Adjudicação compulsória extrajudicial
Uma das alternativas é a adjudicação compulsória extrajudicial. Quando os requisitos legais são atendidos, o comprador pode pedir diretamente ao cartório de registro de imóveis a transferência do bem. A possibilidade foi incluída na legislação pela Lei nº 14.382/2022.
Fabrício Umbuzeiro de Carvalho, secretário-geral adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, explica que a quitação garante o cumprimento da obrigação financeira, mas não muda automaticamente o titular da propriedade.
“Não se torna, por si só, o proprietário do imóvel”, afirma Fabrício.
Durante anos, a adjudicação compulsória dependia de uma ação judicial. Com a possibilidade extrajudicial, determinados casos podem ser encaminhados diretamente ao cartório, desde que a documentação e as demais exigências sejam cumpridas. A alternativa pode evitar um processo judicial, que, conforme as circunstâncias, pode levar anos.
Documentos dependem de cada caso
O contrato de compra e venda é um dos principais documentos para comprovar a negociação. Contratos particulares, incluindo os chamados contratos de gaveta, podem ser usados na regularização. Comprovantes de transferências bancárias também podem ajudar a demonstrar o pagamento.
Quando a documentação é insuficiente, podem ser necessárias testemunhas e uma ata notarial. A lista de documentos não é igual para todos os casos: é preciso analisar a negociação, a matrícula do imóvel e as provas disponíveis.
A falta de colaboração do antigo proprietário, sua morte ou o fato de não ser mais localizado não impedem necessariamente a regularização. Essas situações podem levar à adjudicação compulsória, desde que os requisitos sejam preenchidos. Dependendo das circunstâncias, a usucapião também pode ser considerada.
Avaliação antes do pedido
Não há um prazo geral contado a partir da quitação que determine, sozinho, o uso da adjudicação compulsória. A alternativa depende das características da aquisição e dos documentos reunidos.
A orientação é juntar contrato, comprovantes de pagamento, matrícula e outros registros da negociação antes de iniciar o procedimento. O acompanhamento de um profissional pode indicar o caminho mais viável para cada situação.
A regularização é o que permite ao comprador sair da condição de possuidor e passar a constar formalmente como proprietário do imóvel.
