SÃO PAULO — A Lei de Zoneamento de São Paulo acumula seis mudanças legislativas desde 2022 e decisões judiciais que contestam parte das alterações. O caso mais recente considerou inconstitucional o mapa em vigor há dois anos, que define regras para transformação e preservação de lotes, como altura de prédios e usos permitidos.
A judicialização envolve ações do Ministério Público de São Paulo, incorporadoras, proprietários de imóveis e associações de moradores. Os processos questionam mudanças na classificação de terrenos, contratos de compra e venda e atos administrativos relacionados à legislação urbanística.
A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes afirmam que as alterações seguem as normas legais. O Legislativo também sustenta que as propostas foram apresentadas em projetos que já alteravam a mesma lei e que os vereadores têm prerrogativa para apresentar mudanças durante a tramitação.
Um dos casos envolve a Tenda, que busca retomar o zoneamento anterior para construir um condomínio próximo à Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A área foi classificada como Zepam em janeiro de 2024, o que inviabilizou o empreendimento previsto para o local.
Também há questionamentos sobre mudanças inseridas em projetos com outros objetivos. Em julgamento sobre limites de barulho, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone classificou a prática como contrabando legislativo. A alteração havia sido incluída em uma proposta sobre regras para expansão de aterro em São Mateus, na zona leste. A mesma lei permitiu construções privadas sobre terminais e estações, medida considerada inconstitucional em outra ação, com decisão de junho.
Impacto nos imóveis e nos bairros
Especialistas avaliam que a legislação urbanística ficou mais complexa e passou a influenciar o valor dos imóveis e a rotina dos bairros. Os eixos de verticalização concentraram empreendimentos perto de acessos a metrô, trem e corredores de ônibus, com permissão para prédios mais altos e incentivos urbanísticos.
Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e advogado especializado em direito imobiliário, afirma que a judicialização também alcança operações urbanas e Planos de Intervenção Urbana. Entre as alegações estão audiências públicas insuficientes, falta de estudos técnicos e transparência, violações de princípios constitucionais e desrespeito ao Plano Diretor.
Henrique Anders, advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico, diz que as leis podem redistribuir valores pela cidade. O aumento do potencial construtivo tende a elevar o valor do terreno, enquanto outras áreas podem ser prejudicadas.
A Justiça também recebeu ações contra a suspensão de alvarás determinada pela prefeitura após uma liminar sobre mudanças no zoneamento de 2024. Em um caso, foi reconhecido que a decisão atingia apenas licenças para novas construções e demolições, e não um empreendimento concluído em Itaquera, na zona leste.
Em São Mateus, um empreendimento pediu o direito de protocolo para construir conforme a lei vigente quando iniciou o processo administrativo. O pedido foi aberto no fim de maio, e o alvará saiu poucos dias antes da aprovação de nova alteração.
A Sababv e a Ciranda obtiveram, em 2025, decisão favorável para tornar mais restritas as regras da Zona Exclusivamente Residencial do Alto da Boa Vista, resgatando padrões de 2004. Parte dos processos também chegou ao Supremo Tribunal Federal, incluindo recursos sobre a mudança no zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul.
